地产启示录|荣盛:生死赌局未明_全球快讯

21世纪经济报道   2023-06-28 21:08:58

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

风雨晦暗,上市房企此起彼伏的“保壳战”里,紧急祭出收购亏损能源企业的荣盛发展,一时赚足了噱头,但这把极限操作,也引起了市场争议。

作为“环京双雄”之一的荣盛,也曾享受过千亿房企的荣耀,如今却不得不为股价逼近1元、濒临退市而辗转腾挪。


(资料图片)

6月初,荣盛宣布借道盟固利转型新能源后,连续收获了5个涨停板,股价从最低谷的1.17元,最高时涨到了2.07元,暂时获得一线喘息。

这桩紧急收购的“利好”公布后,6月16日起,荣盛股价又转入下行通道,连续5个交易日下跌,28日以2.52%的跌幅,收于1.55元。

毕竟,荣盛本身已经连续两年亏损,累计亏损额达到212.66亿元;而标的公司盟固利,也是持续亏损。

深交所在给荣盛的问询函里,接连发出灵魂三问——“你公司在自身连续两年大额亏损情况下,收购持续亏损资产是否具有合理性”?“你公司存在经营性现金流恶化、资金流动性不足、大额票据逾期、资产负债率高等情形,交易后能否对标的公司实现有效整合与管控”?“标的公司持续盈利能力是否存在重大不确定性”?

回顾上世纪90年代,荣盛创始人耿建明曾在第一次股东大会上希冀:“它虽然起于青萍之末,但终将掀起狂浪迭起的大潮”。

荣盛确实走上过潮头,其兴衰与环京楼市的起落同频,但它的坠落,也与自身发展战略密切相关,大举进军文旅地产、激进拿地扩张、负债率高企等等,都是值得深刻反思的过往。

深谙荣盛内情的人士向21世纪经济报道记者表示,荣盛的衰败一是受到环京楼市的影响,二来,曾经对康旅极度狂热的荣盛,“铺的摊子太大了,康旅项目的销售一直就不是很好,很难盈利。重投入、长周期的康旅模式极大地拖累了荣盛”。

创立27年、上市16年,荣盛3次艰难冲击才获得的上市地位,最终能否化险为夷,依然迷雾重重。

而这种临时抱佛脚式的保壳行为并非没有先例,此前也有房企试图通过置入新业务保住公司的上市地位,但这些匆忙的举措,罕见成功先例。

扎根廊坊、重仓环京

上世纪90年代,房地产企业如雨后春笋般出现,如今走入尘埃阴影里的泰禾、与荣盛一样曾称霸环京的华夏幸福,都和荣盛成立于同一时期。

1962年出生的耿建明,在部队考取了军校,退役后,被分配到廊坊市城建一公司,后又考去天津大学学习工程造价专业。

1996年,这名退伍军人开始投身商海,成立了荣盛建筑安装公司。

成立之初的荣盛将主业放在了建筑领域,当时的廊坊建筑行业也如火如荼。但耿建明意识到建筑行业的高峰即将过去,而随着住房制度改革的出现,人们对高品质商品房的需求将会爆发,很快,他将主业对准了房地产开发。

开始进入房地产开发领域的荣盛,第一个房地产项目“方州花园”位于耿建明的老家江苏南京六合。在南京摸索到房地产开发的门路后,耿建明又把战略重心放回了京津冀,并瞄准了他曾打拼多年的廊坊。

早期的内部资料显示,选择廊坊,是因为这里有着处于京津冀腹地的区域优势,坚信廊坊房地产将会迎来春天。荣盛先后在廊坊开发了锦绣家园、阿尔卡迪亚等项目,逐步站稳了脚跟。

和每一家不断做大的企业一样,经历了几年的发展之后,荣盛也寄望通过上市获得资本市场的扶持以实现更快的增长。经过重重波折与改制、重组,2003年,荣盛房地产公司股份制改造完成。

但上市之路并不平坦,如今荣盛千方百计想要保住的“壳”,当年3次冲击IPO才闯关成功,于2007年8月8日,在深交所挂牌上市,成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

凭借起家于廊坊和南京的经验,耿建明把公司发展重心放在京津冀及长江经济带的二三线城市上,选择用这样的布局,避开与一线城市实力雄厚的国企、外企的正面较量。

后续荣盛在其他二三线城市大面积拿地铺排,也与这段经历有关。

2010年,荣盛进入了常州、唐山、成都、呼和浩特、秦皇岛等城市,初步奠定了二、三线城市房地产开发的市场地位。当年合同销售金额突破100亿元,首次迈进百亿俱乐部。

但低能级城市楼市的脆弱性,也数次给荣盛带来了反噬。

2014年,房地产市场遭遇了明显的回调,荣盛在2014年上半年的销售额也有大幅下滑。当年,荣盛整体布局显得多且分散,包括沈阳、徐州、蚌埠、长沙在内的9省20多个城市,有些城市在楼市下行周期里信心不足,销售遇阻。2015年时,荣盛的归母净利润下滑了25.56%。

这样的倒退,让荣盛又重新聚焦大本营,重仓环京,并开始打起了多元化的主意,加码旅游地产和商业地产,而这两者,正是“烧钱大户”。

埋在战略里的隐雷

2014年,耿建明在康旅地产上的野心开始勃发,荣盛正式布局多元化。

年报显示,荣盛2014年加大了在生态旅游、养老养生、产业新城、商业地产等方面的投资。

当年1月,荣盛与黄山区人民政府签订投资框架协议,拟投资50亿建设黄山太平湖金盆湾旅游综合开发项目;5月,荣盛宣布耗资10亿元投建黄山文旅产业园;2015年3月,荣盛表示将在唐山兴建华北最大的室内主题公园——荣盛未来城,投资或达50亿元。

到2017年,荣盛康旅已签约30余个项目,其中已经投入运营或销售的有秦皇岛、野三坡、神农架、海南香水湾、黄山太平湖、承德兴隆、邢台内丘等项目。

那几年,荣盛在康旅项目上的投资相当激进。据机构不完全统计,从2017年3月底至2018年4月初一年间,荣盛发展拟布局文旅项目已达28个,拟投资(含部分有意向,但还未最终落定的项目)概算金额近2000亿元。

21世纪经济报道记者注意到,仅在黄山地区,荣盛就布置了4个项目。包括黄山北大门附近的蒲溪水镇,九华山后山的温泉养生谷项目,徽州文化为特点的荣盛乌石湿地公园,太平湖畔的莲花国际与荣盛金盆湾项目,金盆湾养生度假区甚至有8000亩的森林公园和2200亩养生度假区。

荣盛康旅“6+N”的布局框架,不止是有以秦皇岛、承德、野三坡为主的大北京区域,以南京为主的大上海区域,以陵水、惠州、湛江为主的大海南区域,以黄山、九华山为主的大黄山区域,以神农架、宜春为主的大华中区域,以成都、峨眉、西昌和丽江为主的大西南区域,他们的投资甚至伸到了海外,计划拓展到以捷克为主的欧洲区域。

“当年的感觉就是,拼命搞康旅。康旅是耿老板的情怀,‘盛行天下’也是他提出来的,”前述知情人士告诉21世纪经济报道记者,但急速扩张了那么多项目,销售却并不乐观。

该人士提到的“盛行天下”,是荣盛“盛行天下旅居联盟”的简称,简言之就是参与该计划的业主,可以把业主身份变成会员身份,每年享有总房款一定比例的换住权益,适用于荣盛康旅所有项目。

但这样的操盘方式,注定有着规模的难题,只有规模达到一定量,才能吸引康旅客户入局。

庞大的前期投入量、漫长的收入回报期、高难度的运营挑战,都是荣盛康旅难以逾越的高山。其资产负债率也一路走高,从2012年的76.56%增至2017年的84.68%。

疫情来临之后,荣盛的康旅项目更是苦不堪言。知情人士透露,三年里,荣盛旗下的很多康旅项目都陷入停滞状态,以前可以从康旅项目的大盘子里拿出部分土地转让给其他房企,也因房地产形势整体下行而失去了销路。

与此同时,荣盛重仓环京的策略,也在环京楼市下行的几年里,成为了荣盛的痛点。

2018年销售额突破千亿元大关之后,荣盛2019年和2020年的销售额分别达到1154亿元和1271亿元。到2021年,荣盛的净利润过山车般下挫,归母净亏损达到49.55亿元。

对于2021年的亏损,荣盛发展表示该年是房地产行业面临巨大挑战的一年,尤其下半年来涉房金融政策不断加紧,市场预期悲观持续,消费者购房意愿持续低落,销售量下跌明显。同时,叠加疫情影响反复,尤其是环京市场和河北市场,公司项目的销售环境受到了严重影响。

2022年,荣盛的归母净亏损继续扩大为163.11亿元。

急速坠落、企图跨界

2023年最新的一季报里,荣盛仍然亏损6.42亿元。

在回复深交所询问时,荣盛坦承,截至2022年末,公司存在经营性现金流恶化、资金流动性不足、大额票据逾期、资产负债率高等不利情况。

年报数据显示,截至2022年末,荣盛货币资金期末余额为92.02亿元,较期初下降53.29%。有息负债期末余额共计423.04亿元,有息负债余额远高于货币资金余额,其中逾期未支付票据金额为37.36亿元。

2022年计提信用减值损失同比大幅增加,2021年、2022年分别计提坏账损失8.1亿元、39.52亿元。其中,对应收账款计提减值1.29亿元,对其他应收款计提减值30.46亿元,对金融资产计提减值8.42亿元。

此外,公司资产负债率为89.96%,较年初增加5.47个百分点。报告期内,经营活动产生的现金流量净额22.45亿元,较上年同期下降86.73%。

债务的违约与展期也浮出水面。2023年1月30日,民生银行公告称,荣盛未能按期足额兑付2020年第一期中期票据本金5000万元及对应利息。2023年3月21日,荣盛披露《关于境外间接全资子公司债务相关情况的公告》,因新增融资受阻,资金流动性持续承压,暂停支付两笔到期美元债券本息共计3.67亿美元。

业内人士分析,在本轮楼市下行周期里,荣盛的土储集中在三四线城市,量价齐跌明显,未来销售回血仍面临较大压力。

5月25日,荣盛迎来关键一天,在一个跌停板之后,股价收于1.17元,距离因“1元股价”跌入退市险境,仅有半步之遥。

5月28日晚间,荣盛公告停牌,并宣布拟以发行股份的方式购买控股股东荣盛控股持有的盟固利68.38%股权。

据介绍,盟固利主要从事新能源汽车用锂离子动力电池、储能用锂离子电池及锂离子电池关键材料的研发和产业化。

2018年至2020年间,荣盛控股耗资超50亿元,获得了盟固利的控股权。“也是在看到康旅的窟窿之后,公司开始调转方向,派原来康旅的高管去拓展了新能源业务。”接近荣盛的知情人士告诉21世纪经济报道。

6月8日晚间,荣盛正式宣布了收购方案,并在公告中特意指出,“本次收购有助于公司战略升级”,意在告诉外界,并不是要发展多元化,而是意图进军新能源界。

但荣盛紧急之下打出的收购牌,牌面并不好看。

盟固利作为新能源企业,本身已是连年亏损。2021年、2022年,该公司毛利率分别为-25.90%、-14.83%,净亏损分别为5亿元、4.95亿元。

对于深交所问询“标的公司业绩持续为负的原因”,荣盛在回复中表示,新能源电池产业投资规模较大,属资金密集型产业,标的公司作为非上市公司,近年来受外部因素影响融资较为困难,资金压力较大。而在流动资金有限的情况下,标的公司产能无法充分转化为收入、产能利用率较低,2021年和2022年分别为26.4%和31.1%。

可供对比的是,2022年,同行业公司里,宁德时代的产能利用率为83.4%,欣旺达为83.52%,亿纬锂能为91.5%。

IPG中国首席经济学家柏文喜向21世纪经济报道记者表示,新能源当前处于风口,能够引发市场关注和利好股价稳定,这也是不少房企转型新能源的主要原因。“而已连续两年亏损的荣盛,收购持续亏损的盟固利,这种行为是否具备可行性还有待观察。”他说。

在回复深交所的问询函里,荣盛解释了盟固利业绩持续为负的原因,但拒绝承认“标的公司持续盈利能力存在重大不确定性”。柏文喜进一步指出,后续荣盛要想把新能源作为主营业务,这是荣盛所不熟悉也不具备资源和经验的新领域,对荣盛而言会是困难重重。

业内分析人士亦表示,保壳只是短期的权宜之计,更重要的还是企业要修复自身的造血功能,有序偿还到期债务,恢复企业的正常运营,才能从根本上解决问题。

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